斑马消费 杨柘
中梁控股、新力控股等内地房企在港上市，刺激着更多的房企冲向资本市场。
日前，港龙中国地产集团有限公司（以下简称：港龙地产）向联交所递表，拟募资用于购地和支付旗下5个项目建筑成本等费用。
公司虽深耕长三角区域12年，但发展缓慢，去年收入刚过16亿元，如此急切奔赴资本市场，与自身财务压力和外部竞争紧密关联。
今年上半年末，公司资产负债比率超过150%。能走多远，取决于公司如何在规模和资金、资源中找到平衡点。
举债加速向前冲
房地产行业是资金密集型行业，如今，任何一家房企都在戴着“镣铐”在跳舞。
港龙地产也不例外，其公开披露的聆讯资料显示，公司债务规模逐年剧增。
2016年至2019年6月，公司借款总额（包括银行贷款和其他借款）分别为0.50亿元、3.18亿元、8.56亿元和14.36亿元，资产负债比率分别为17%、98.8%、122.1%和153.9%。
同一时期，公司收入规模获得较大提升，分别为4.72亿元、4.34亿元、16.60亿元和5.91亿元；年内溢利分别实现0.40亿元、0.33亿元、3.32亿元和0.70亿元。
斑马消费梳理发现，公司2018年业绩剧增，这得益于当年交付规模的大幅增长。当年，公司旗下华侨新城、新港城、香江华庭及香语华庭等4个项目，交付面积合计21.72万平方米，为上年的3.6倍。此外，2018年销售均价同比增长34.54%，由上年5225元/平方米增至7030元/平方米。
住宅产品在2018年实现收入15.27亿元，占比公司收入的92%，较上年提高20个百分点。
公司加速上规模的同时，财务成本高企的局面也显现出来。
2016年-2019年上半年，公司融资成本净额分别为408.4万元、431.7万元、3462.20万元和1550.9万元，同期利息覆盖率从16.6倍降至1.7倍。
截至今年8月末，公司未偿还信托融资及其他融资安排总额为6.80亿元。
在银行借贷逐渐收紧后，信托融资成为中小房企惯用的融资渠道，此前新力控股（01180.HK）、三巽集团就大举借信托渠道“输血”。
港龙地产来自信托融资总额及其他未偿还融资额所占总借款的比重，从2016年的1.6%增至2018年的47.4%，2019年8月底为35.1%。
相比银行借贷渠道，信托融资手续简便、放款快，但融资成本几乎是银行的两倍。
公司向万向信托融资年利率11.5%，向无锡蠡悦股权投资合伙企业融资将给付的年利率高达14%。
值得注意的是，公司现有56个项目中，在今年上半年及之前的财年收入，仅来自4个城市的9个项目的销售，意味着未来大多数项目需要持续投入。
土储未成规模
今年7月和8月，港龙地产在江浙4座城，一口气吞下4幅土地，新增土地储备24.74万平方米，总对价36.1亿元。
消息甫一传出，长三角地产圈立刻炸群：港龙地产购地提速了。
在正式赴联交所披露聆讯资料前大肆拿地，并不能马上改变公司土地储备现状。截至今年上半年末，公司土地储备总量为471.54万平方米。其中，包括公司可销售及可出租建筑面积8.46万平方米、正在开发中项目总建筑面积389.35万平方米，以及留作未来开发的73.72万平方米。
在土储总量中，港龙地产附属公司旗下27个项目土储量占比总量的74.8%，余下的则来自合营和联营企业。
公司一直以“深耕”长三角作为战略部署，现有56个项目中，54个布局在长三角地区。
今年以来，长三角区域城市宅地供应普遍不足，头部房企补货意愿强烈，土地市场升温，导致土地市场竞争激烈，成交楼面价和溢价率上升。
中国报告网数据显示，截至今年7月，长三角地区TOP10企业拿地金额合计2721亿元。
头部房企长期割据，2018年，融创中国（01918.HK）土地储备1.6亿平方米，长三角区域土地储备占比33.3%。
除此之外，中小房企在长三角区域的布局，也值得港龙地产警惕。
截止2018年3月，中梁控股持有土地储备3890万平方米，长三角区域市场占比4成，仅在浙江就持有土地储备量666.45万平方米，占比17.1%。新力控股土储总量约1500万平方米，长三角也是其重仓区域之一。
随着土地溢价以及众多房企入局，港龙地产在长三角拿地会越来越难，或许正因为此，公司去年选择走出长三角，落子河南和贵州两地。
背后的吕氏家族
港龙地产的控股股东是江苏常州吕氏家族，其浸淫房地产行业12年。这个家族行事十分低调，极少看到公开报道。
在给联交所递表前，针对公司名与苏州港龙控股和航司港龙航空重名，公司还对外发了一份《声明》，强调与两家公司无关联关系且无业务往来。
企查查显示，港龙中国地产集团有限公司在今年1月23日注册，法人代表和董事长均为吕永怀。
2007年，常州吕永怀等三兄弟在常州拿下两块土地，次年，推出第一个住宅项目港龙华庭，以及第一个商业项目港龙尚层。
此后，公司的地产项目从常州逐渐向周边城市拓展，直至在长三角区域布局54个项目，进入近20座城市。2018年，公司跃居克尔瑞2018中国房企TOP100销售榜全口径销售第89位。
相比其他上市房企，港龙地产的家族痕迹更为明显，由吕永怀、吕文伟；吕永南、吕志聪；吕永茂、吕进亮三对父子控制。
在公司董事会9个席位（含3名独董）中，上述三对父子占据6个席位；公司高管层中，执行总裁谢剑青系“吕一代”的表兄弟，“吕二代”也已纷纷进入公司管理核心。
从公开资料来看，吕氏家族已在着手改变此前的保守和谨慎，最近两年来，公司着意引进外部人才。公司负责监督会计、税务的副总裁裘开兵；负责监督集团运营管理的戴小峰；负责销售及营销的朱桧；以及财务总监兼公司秘书林雨田等，均是2017年至2019年加入公司。
