物业管理行业似乎成了市场的新宠。
在刚刚过去的2019年，先后有9家物管公司成功登陆资本市场，创历年之最。此外，行业变得"激荡"，也通过物业公司频繁的收并购展现出来。雅生活（HK.03319）收购中民物业，中航善达整合招商物业……一幕幕收并购大戏接连上演。
越来越多的玩家入场，大鱼吃小鱼现象增多。频频"出风头"的背后，物业行业正折射出新的发展趋势。
9家物管企业成功上市
据蓝鲸房产不完全统计，2019年共有9家物管企业成功上市，其中在A股上市的有1家，H股上市的有8家。此外，还有6家已提交招股书的企业。而在2018年，仅有6家物业企业上市。
在58安居客研究院分析师张波看来，物业公司上市背后，离不开房企的支持。他表示，随着存量时代的临近，物业公司正成为头部房企重点抢占的发展新高地。
蓝鲸房产注意到，今年上市的9家企业中，8家都有着房企背景。同时，在关于募集资金的用途上，新上市物企不约而同地选择了战略扩张。如奥园健康（HK.03662）将募集资金的62%用于扩大规模；鑫苑服务（HK.01895）将所得款项净额约60%，将用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会。
此外，张波还表示，在房地产融资受限的大背景下，物业公司上市可以带来更多的现金流，更容易获得金融机构的青睐，这或许是房企拆分物业上市的另一个考量。
不过，相较于2018年，2019年新上市的物业公司在资本市场上出现了分化，缺乏规模化优势的公司明显不受市场认可。以保利物业（HK.06049）和时代邻里（HK.09928）为例。12月19日，两家物业公司同时在港交所上市。保利物业当日大涨29.2%，时代邻里则出现破发，当日跌幅5.24%。
张波称，这其中固然有市场环境的影响，但与物业个体也息息相关。在他看来，缺少母公司规模助力，缺乏新模式的传统物业公司，很难得到市场青睐。
收并购迭起，物业行业集中度提升
2019年，物业行业出现的另一个变化是：收并购现象明显增多，行业集中度有提升的趋势。这其中，房企系的物业公司尤为活跃。
9月，雅生活（HK.03319）以20.6亿元交易对价，收购中民物业及新中民物业60%的股权，创行业最大单笔收购案。据悉，截至2019年6月30日，雅生活的在管面积为2.11亿平方米。交易完成后，雅生活集团整体在管面积突破5亿平方米，一跃成为行业最大的物业管理企业之一。
在业内人士看来，物业公司规模扩张有两种途径，一种是依赖地产母公司的项目支持；一种是依靠收并购扩张。无论是在资金获取还是资源整合上，房企系物业公司优势都十分明显。
而反观彩生活（HK.01778）、绿城服务（HK.02869）等主要依赖第三方拓展物管面积的企业，行业地位则面临着冲击。2019年上半年，绿城服务实现营业收入36.65亿元，同比增长25.13%，位居上市物业公司第一位；同期，碧桂园服务（HK.06098）实现营业收入35.18亿元，同比增速74.41%。照此趋势，在不久的将来，碧桂园服务或将超越绿城服务。
此外，随着收并购的增加，百强物业的集中度进一步提升。据嘉和家业监测的数据来看，2019年百强物企的管理规模的集中度超35%。不过，同期的百强房企规模的集中度已经高达73%。显然，物业企业目前仍处于跑马圈地的冲规模阶段。
嘉和家业物业服务研究院预测，2020年仍然是收并购大年，并且收并购的目的性会更强，会更具战略性。
抢占物业蓝海，非住宅物业占比提升
目前来看，虽然住宅物业领域仍有扩张空间，但物管企业若将业务聚焦与此，似乎并不明智。
蓝鲸房产注意到，越来越多的物管公司，开始将资源向非住宅领域倾斜。2019年12月份，万科物业与戴德梁行牵手成立新公司，拓展在商业物业与设施管理领域。卓越物业，则专注于做非住宅的商办物业。
据明源地产研究院数据显示，2019年上半年，20家典型物业服务企业，其拓展项目的67.27%来自于非住宅物业种类，而住宅物业仅占了32.73%。如绿城服务非住宅物业管理面积从2015年的16.8%上升至2019年上半年的21.5%；雅生活服务则由原来0.99%增长至39.6%。
对此，一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出，住宅物业的平均收费是行业里面最低的，只扩大该类型物管的规模，利润率偏低。反之，介入非住宅物业，或发力增值服务等领域，有助于企业利润率的提升。
非住宅物业管理行业巨大的发展潜力，也给了物业企业充足的发展动力。据华创证券的一份报告指出，估算2030年全国非住宅物业管理面积将达113亿平，对应基础服务收入规模1.1万亿元，分别较18年增长81%、129%。
如今，房地产发展进入瓶颈期，与之密切相关的物业企业，也将迎接一场规模角逐与品质的比拼。这场物管竞赛中，谁又能笑到最后？
