长租公寓头部企业正在掀起新一轮赴美上市潮。继自如、蛋壳公寓相继传出赴美上市的消息后，日前，长租公寓服务商青客公寓向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO文件，计划在纳斯达克上市，股票代码为“QK”，拟融资约1亿美元。
IPO招股书显示，青客公寓此次募集的资金中，一部分将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量，包括相关的资本支出和销售及市场活动；另一部分用于继续投资技术系统和基础设施；其余将用于一般公司运营所需开支。
根据招股书披露的相关文件，近年来，青客公寓始终处于亏损状态，2017年2018年，青客公寓相继亏损2.45亿元、5.00亿元人民币，两年时间累积亏损超过7亿元。业绩的持续亏损也导致了企业的负债始终居于高位。截止到2019年6月底，青客公寓资产负债率高达132.83%，已达到“资不抵债”。
对于业绩和企业发展相关问题，日前，青客公寓相关负责人在回应《中国经营报》记者采访中提到，目前阶段尚不方便对此作出回应，只能参考公司公开提交的文件，后续有消息会第一时间进行告知。
盈利艰难
在IPO招股书中，青客公寓将自己描述为：“最早提供品牌租赁公寓的公司之一。在分散式租赁和运营模式下，公司从房东处租赁房屋，然后把这些简单的房间改造成标准化的带家具的房间，再把这些房屋出租给租客。”尽管业务模式描述美好，但从目前公开披露的数据来看，青客公寓的营业收入并不乐观。
20172018财年，青客公寓的营业收入分别为5.23亿元、8.90亿元人民币，而净亏损则达到了2.45亿、5.00亿元人民币。截止到2019年6月的前9个月，青客的营业收入及净亏损分别为8.98亿及3.73亿元人民币。
“一个是成本比较高，第二个就是其收入并没有市场想象的那么大。事实上，租赁市场真正活跃的就是一线城市和部分二线城市，三四线城市的这种需求并不多。在一二线城市收房子的成本比较高，其目前的出租价格也比较有限。长租公寓说白了，实际上还是扮演着一个二房东的角色。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
一位长租公寓行业从业者告诉记者，如果是自己在外面租房子、进行管理再租出去的模式，没有90%以上的出租率，项目运营就是亏本的。所以，企业面临的压力还是挺大的。
数据显示，2017年2018年，青客公寓平均入住率分别为89%、91.6%；截至2019年6月份，公司前9个月的平均出租率为90.6%。对于平均出租率的下滑，青客公寓方面表示，因为大量的出租单元正处于扩张阶段。
此外，青客公寓方面表示，公司预付折扣前的平均月租金从2017年的1299元人民币下降到2018年的1272元，因为公司将业务扩展到更偏远的城市地区，那里的租金预付比折扣前的平均月租金更低。
单薄的利润下，据青客公寓方面透露，公司与房东的租约通常锁定了56年的租期，可以延长23年。公司通常在前三年锁定租赁费，在剩余的租赁期，每年大约有5%的非复合增长。公司与租客签订的租约通常是26个月。不过，数据显示，在截至2019年6月30日前的9个月，青客公寓与租户终止的租约平均锁定期仅为11.7个月。如果租客选择在锁定期内终止租约(除租约第一周内终止外)，承租人的保证金将被没收。
资不抵债
盈利艰难以及持续的规模扩张加剧了青客公寓的财务压力。
据招股书披露的数据，截止到2019年6月底，青客公寓的总资产为20.35亿元，总负债则达27.03亿元，资产负债率高达132.83%，已达到“资不抵债”。
此外，2017年2018年截至9月份，青客公寓总资产分别为11.34亿元、17.81亿元，总负债分别为15.6亿元、25.61亿元，资产负债率分别为137.57%、143.8%。
那么，在尚未实现盈利、债务压力巨大的情况下，长租公寓运营商们为何会纷纷选择在此时赴美上市？
卢文曦告诉记者，一方面，美国上市的准入门槛可能要比内地或者香港低，另一方面，美国上市的时间周期可能会更短。如果长租公寓企业能够在半年或者9个月内实现美国上市，那会有充足的资金支持企业发展；而一旦无法上市，企业发展或许会面临很大的危机。
张宏伟也表示，赴美上市是企业通过资本市场获得资金，从而帮助其度过市场培育期困难处境的一种方式。目前境内的资本市场对于长租公寓企业的融资还是比较谨慎的，在当前长租公寓市场收紧的情况下，如果能够通过境外渠道募得资金，对于企业顺利度过五到六年的市场培育期，未来获得稳定、成熟、可持续的现金流还是有帮助的。
除了融资回血，长租公寓运营商们也在不断寻求其他途径来缓解自身的资金状况。租金贷，早已不再新鲜。
在IPO招股书中，青客公寓坦陈，公司与金融机构进行合作，为有需要的客户提供分期租金贷款。租户可以向公司的合作机构申请分期租赁贷款，预付一定租期的租金，并享受预付租金的租金折扣。在租赁开始时，用户可支付最多24个月租金和核准贷款收益转入青客公寓账户。由青客公寓向金融机构合作伙伴支付租金分期贷款的每月利息，并提供担保。此外，青客公寓亦可提供额外的信用增级服务，即以保证金的形式向有关的金融机构提供贷款，一般不超过贷款余额总额的5%，以供租户偿还贷款。当租约终止后，公司会协调一次性归还未偿还的分期租赁贷款。青客公寓方面表示，分期租金贷款的收益已帮助公司为装修和装修新公寓的资本支出提供资金。
截至2019年6月30日，青客公寓已与11家金融机构合作，提供分期租赁贷款，65.2%的租金由分期租赁贷款支付。
不容忽视的是，随着日益见诸报端的靠租金贷模式“输血”的中小长租公寓频频爆雷，“租金贷”也成为不少租客们“谈虎色变”的话题。
卢文曦坦言，长租公寓行业玩到现在已经开始慢慢变味了，很多企业的运营更像是当金融产品一样来运营房子。“你需要租客交保证金，然后保证金资金沉淀，然后拿这部分资金去做其他的事情。”
规模竞速
行业马太效应之下，市场规模的大小，一度成为检测长租公寓运营商们能否活下去的“法宝”。
数据显示，2012年12月31日，青客公寓仅在上海拥有940间可租赁单元，到2018年底，青客公寓房源数量已经飙升至9.12万间，复合年增长率达114%，共覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京等6座城市。
同策咨询研究中心总监张宏伟向记者表示，一般类似轻资产公司从拿房到最终实现盈利基本上都在五六年的时间。企业前期还处于市场投入的阶段，等其度过市场培育阶段之后，慢慢会投资回报有所好转。
“这些公司开始的时候一般都希望获得融资，但是融资的话人家就会看你的市场占有率。所以，企业怕是亏本也要拼了命地扩张。这个时候的扩张往往不是为了盈利，而是为了其他的目的，这其中的风险肯定是蛮大的。”卢文曦说。
数据显示，尽管率先赴美提交IPO招股书，在巨头纷纷试水的长租公寓行业，青客公寓的市场规模与其他头部长租公寓的差距甚大。2018年，青客公寓的可租赁房间为9.12万平方米，远远落后于行业第一名的42.77万平方米和第二名的19.25万平方米。
事实上，近年来，因为“扩张失速”引发资金链问题而导致爆雷的长租公寓品牌并不少见。
10月8日以来，杭州国畅物业管理有限公司(下称“国畅物业”)被曝出并未将资金如期交付给房东，国畅物业在杭州多家国畅公寓门店均关门歇业，公司高管亦失去联系。此事牵涉的房东和租客达千余人。
国畅公寓现象并非个例。10月8日，河南悦如公寓公告称，因面临经营及资金压力，无力维持经营。8月初，乐伽公寓通过其微信公众平台对外发布公告称：因公司经营不善，无力履行合同，公司宣布停止经营，关闭所有业务。据不完全统计，乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客数量在上万人，涵盖了南京、杭州、苏州、重庆、成都、西安、合肥、昆山等8个城市。
此外，今年1月，长租公寓品牌爱上租被蛋壳公寓收购；同月，星窝公寓被湾流国际收购；今年2月，寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购；今年3月，苏州乐栈公寓资金链断裂后被蜜蜂村落网络科技有限公司收购。另据权威媒体不完全统计，截至目前，长租公寓阵亡名单已经达到25家。
经济学博士、空白创始人杨现领一针见血地指出，“爆仓”表面是资金问题，本质是供给的非理性扩张。一些机构为了规模扩张，拿房的价格、速度和规模超出自身承受的水平，现金流会出现压力，并进一步被迫降价出租，回笼资金，一家机构降价，另一家机构必须跟随，从而造成“集体踩踏”，这就是过去一年多行业经历的典型“负反馈”。短期来看，长租公寓正处于自我修复的良性出清周期。
（文章来源：中国经营网）
