在部分城市房地产市场逐渐降温之际，东三省核心城市沈阳，这两年房地产市场则在不断升温。
《中国经营报》记者近日实地走访沈阳市场了解到，受益于近几年沈阳城市扩张，大型房企纷纷进驻，在拉抬地价的同时，房价也水涨船高。
“从2017年开始，沈阳开始搞‘营商环境’这个概念，确实很多企业跟政府打交道时，能感觉到跟之前不一样了。”当地一位企业人士对记者表示。今年来，已有多家大型企业前来沈阳投资，其中包括腾讯、华为、宝马等大型企业。营商和投资环境的改变，更使得当地人对房价持续上涨充满信心。
同比增幅连续两年保持2位数增长
“从2015年开始，沈阳房价就开始上涨，这两年尤其明显。” 当地一位中介人士告诉记者。
据了解，整个沈阳市共分为10个市辖区、2县，代管1县级市。其中，皇姑、和平、沈河、铁西是老城区，基础设施完善成熟，其他区域发展时间相对较短。
记者走访沈阳市场了解到，目前沈阳市老城区内多为二手房，价格多在15000~40000元/平方米之间，浑南区、沈北新区和铁西经济开发区为这两年政府着力发展的区域，部分新房价格已突破万元，其他区域因开发程度有限，目前还有大片价格未破万的地段。
国家统计局数据显示，沈阳新建商品住宅价格指数同比增幅在2016年3月开始回正，此后涨幅不断扩大，到2017年8月同比增幅进入2位数增长阶段，期间除2018年6月同比增幅回落至9.8%外，同比增幅2位数增长态势一直持续到今年8月。
最新数据显示，2019年9月沈阳新建商品住宅价格指数同比增长9.7%，较8月的10.1%有所回落，但环比涨幅从8月的0.8%提高到9月的1%。环比涨幅在2016年3月为正后，正增长保持至今。
另据中国指数研究院的报告显示，2019年9月，沈阳商品住宅价格为10206元/平方米，环比上涨3.31%，同比上涨11.20%。当月沈阳商品住宅销售面积为175.86万平方米，环比下降11.64%，同比增长64.28%。2019年1~9月，沈阳商品住宅销售面积为1272.21万平方米，同比增长11.57%。
“这两年沈阳发展势头起来了，现在的沈阳可以算是全国省会城市里房价最低的了，未来一定还有上涨空间，再说已经有那么多大企业开始来沈阳投资了。”当地人对沈阳房价持乐观态度。
据记者梳理，近两年来，沈阳已获得多家大企业投资。仅今年，就有恒大、万达、华润、宝马、腾讯、华为、苏宁、绿地、正威、红星美凯龙纷纷前来投资。沉寂多年的老工业基地“一夜之间”忽然热闹了起来。
而就在近日，中国(沈阳)跨境电商发展论坛暨中国(辽宁)自贸试验区沈阳片区、沈阳高新区重点项目签约仪式在沈阳创新天地举行，84个重点项目现场签约，总投资额达400亿元。
签约现场，沈阳高新区招商局局长王振懿对媒体表示：“这些项目具有规模大、综合效益高、牵动力强等特点，都是紧紧围绕沈阳片区、沈阳高新区承担的试验试点、高新技术产业发展目标任务引进的，它们的签约标志着中国(辽宁)自贸区沈阳片区与沈阳高新区协同发展已经提升到一个新的台阶。”
沈阳市从去年4月份开始实行住宅限购政策，最初只是在市区三环以内，后来在2018年8月份时扩展到整个市区。目前，沈阳户口以家庭为单位最多可以购买两套房，外地户口有沈阳半年社保的可以买一套，没社保有大专学历可以落户，也可以买两套。
除了限购政策之外，沈阳也和全国部分城市一样对新房实行限价，但限价政策未阻挡沈阳房价上涨的势头。
“现在沈阳市场上基本都是大开发商，拿地时一拿一大片，分好几期开发，一次只开一两栋楼，政府那边的备案价是每隔半年一调整，所以那些楼盘一次比一次卖得高，价格就这么涨起来了。”当地中介人士告诉记者。
记者就沈阳营商、投资环境及房价问题多次向当地政府表达了采访需求，截至发稿时，当地宣传部门表示仍在协调中。
新兴区域上涨势头最快
从成交情况来看，目前沈阳市销售最火热的当属浑南区、铁西经济开发区和沈北新区，这几个区域均为在老城区基础上扩张的新兴区域。
据了解，今年6月15日，沈阳市人民政府与恒大集团战略合作协议签约仪式在沈阳举行。恒大集团将投资1200亿元在沈阳建设新能源汽车三大基地等项目，其中恒大新能源汽车的整车研发生产基地将落户浑南区，轮毂电机研发生产基地及动力电池超级工厂将落户铁西区。
当地人士介绍，市政府搬迁至浑南区，对区域内房价上涨有一定的促进作用。据了解，自2015年底，沈阳市政府正式南迁至浑南新区，近几年来，部分楼盘房价几乎可以比肩市内一环房价。
在浑河南岸边上，集聚了多个改善型住宅项目，以保利·和光尘樾为例，该项目前年拿地成本在7000元/平方米左右，现在高层卖11000元/平方米，洋房14000~16000元/平方米。
“我的一位客户，原本看好这个项目的一套高层住宅，犹豫了十几天之后，每平方米一下子涨了一千多块钱。”中介人士说道。因为同类型的项目较多，竞争也较为激烈。与该项目仅一街之隔的是荣盛锦绣观邸，因为拿地较早，在价格上占据优势，2010年拿的地，成本仅3000元/平方米左右。
“现在整个沈阳市的发展重心放在了浑南，而且随着浑南自贸区概念成立以后，浑南的房价一路飙升，从2017年到现在一直是上涨状态。现在浑南的基础设施和商业发展相对不算特别成熟，很多人看好浑南发展，于是前去投资，这也带动了这个区域房价大幅提高。”当地一位市场人士向记者分析道。
而铁西经济开发区因为有众多投资落地于此，日渐成为新兴的热销板块。在铁西经济开发区内，张士板块因为多个大型开发商汇聚于此，受到许多当地人青睐。“以前铁西是沈阳市的工业产业聚集区，现在这些工业企业大多迁到经济开发区的张士板块来了，附近是宝马的生产基地之一，周围集聚了不少大型开发商。再加上地铁3号线的带动，整个经济开发区慢慢就起来了。”上述中介人士介绍道。
在经济开发区张士板块，记者看到区域内聚集了招商、万科、龙湖、融创、金地、华润等多家开发商，新房价格均在10000元/平方米以上。在记者前去走访的当天，这里的售楼部内前来咨询看房的客户络绎不绝。
“因为铁西区它本身就是一个有工业基础的区域，现在宝马的生产基地就在经开区，另外还有中德产业园。这些产业的进入会带入很多配套设施，另外也会有很多产业工人进入。四五年前我们去调研的时候那边还很荒，随着不少楼盘的进入，产业配套不断完善，当地的产业工人就把这里的楼盘给消化掉了。”业内人士告诉记者。
另外，沈北新区因为多家大型房企进驻，拿地价格不断攀升，从2018年9月的一场土拍开始，沈北新区开始进入新阶段，首开地产以3000元/平方米的价格竞得雷明钢管北地块，成为当年沈北居住用地成交价格最高的地块；2019年3月，科讯包装地块以5000元/建筑平方米被中海地产夺得，2019年沈北“地王”就此诞生；9月万科曲线进驻沈北，再次证实了沈北拉开房产项目均价过万的序幕。
不过，上述业内人士认为，“沈北新区价格的提升是因为开发商拿地成本提高从而带动房价的提高，而并不是因为老百姓看好其未来发展而提高的。”
土地市场持续升温
记者查阅沈阳市近两年的土地成交情况发现，近两年沈阳市土地市场一直维持着高热度，部分位置邻近的区域土地价格几乎翻了一倍。
Wind数据统计，2018年全年，沈阳市共成交46宗住宅用地，平均楼面价为4147.42元/平方米，平均溢价率为27.05%。而在热度较高的浑南区，去年全年共成交8宗住宅用地，平均楼面价4577.61元/平方米，平均溢价率为32.44%。
中国指数研究院数据显示，2018年2~4月是沈阳当年的土拍高峰期，其中，2018年2月沈阳出让9宗地块，成交土地均价达到7014.39元/平方米，平均溢价率高达91.31%。今年的高峰期为3~5月，这三个月分别出让20、14、25宗地块，平均溢价率分别达51.33%、44.52%、37.63%。
以铁西老城区为例，今年以来该区域地价不断攀涨，自阳光城以7550元/平方米进驻工人村板块后，金地、首创分别以8550元/平方米、10600元/平方米相继进驻该板块。与此同时，将于11月出让的沈阳工业大学兴顺校区地块，起拍单价就高达8200元/平方米，同时配建学校，平摊到住宅部分的楼面价预计将会更高。
今年3月底，沈河区南塔地块，起拍价就高达10200元/建筑平方米，最终竞拍吸引了14家房企前来参与。经过数轮举牌竞价，最终龙湖以18300元/建筑平方米的价格夺地，地块总价16.37亿元，溢价率79.41%，成为今年沈阳的“地王”。据了解，该地块位于一环内，坐拥双学区，除了有多条公交线路经过，还在规划建设中的地铁3号线、6号线也将交汇于此，地理位置四通八达。该地块原为双路南社区，目前已处于净地状态。
“现在沈阳市的土地供应量越来越少，特别是好地块，很多开发商现在不愿意从公开市场拿地，因为成本太高，虽然售价也高，但是企业的经营竞争压力也大了。”上述业内人士分析道。
