拉菲公馆小区业主发出了抵制“群租房”和“住改商”的倡议书。
不到300平米的房子放了24张双层床,住进48个人。29日,齐鲁晚报·齐鲁壹点报道了拉菲公馆小区内的群租现象。单元楼上出现群租房,到底归谁管?在得到街道办、辖区派出所、住建等几个部门“管不了”的答复后,拉菲公馆小区3号楼的业主们很无奈。
文/片 齐鲁晚报·齐鲁壹点
记者 王杰
街道办
无明确执法依据
将限制入住人数
“争取在10日内,商讨出解决方案。”24日,济南市龙洞街道办事处物业科相关工作人员表示,针对拉菲公馆小区群租房一事,自业主反映以来,社区街道办便十分重视,也曾多次召集承租方进行协商,但协商效果甚微。
为何效果甚微?该工作人员坦言,拉菲公馆小区“群租房”整治,辖区街道并没有相关的执法依据。
此外,该工作人员表示,在协调会上,承租方出示了完整的租赁合同,而出租方则避而不见,导致协调工作难以有效开展。
据悉,目前“群租房”治理主要的法律依据是2010年2月1日由住房与城乡建设部颁布实施的《商品房屋租赁管理办法》,以及2018年11月29日济南市颁布的《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》。
但是《商品房屋租赁管理办法》旨在规范侵害承租人合法权益的分割出租行为,其中对人均租住面积提出具体的要求,即不低于当地最低面积标准。而且并未禁止出租不改变原设计的房屋。换言之,即承租人可基于《办法》合理选择合租商品住房。
而济南市《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》的要求也是人均建筑面积不得低于6平方米,但对于集体宿舍等这一项并没有说明。
鉴于此,该工作人员透露,按照现行的政策文件,拉菲公馆3号楼群租房一事最后只能通过限制两套群租房入住人数来规范,“我们也已经汇报至上级部门,争取尽快制定出协商方案”。
住建部门
没有执法权限
曾被拒之门外
在龙洞街道办工作人员的建议下,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者又询问了济南市历下区住建局相关部门。工作人员表示,接到市民反映后,也曾前去拉菲公馆小区3号楼两套群租房现场查看,却被拒之门外,“我们没有执法权限,强行闯入就变成了私闯民宅。”
而《济南市市居住房屋出租管理办法》规定,不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租,或按床位出租；用于出租的房屋单间居住人数不得超过2人,人均使用面积不得低于6平方米,且厨房、卫生间、阳台、地下储藏室不得出租供人员居住,租赁住房改造不得破坏消防设施的完好有效,不得私自改变配电设施。
上述规定明确了“群租房”治理工作的对象,但是没有对取证的法律程序作出规定,也没有明确执法主体,如此一来便导致住建部门工作很容易陷入被动。“连门都进不去,怎么查?”上述工作人员说。
“查处应该咨询执法部门。”按照该工作人员的建议,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者联系济南市历下区行政执法部门,但该工作人员表示,随着权力下放,该项执法职能已经下放至辖区街道办,“具体还是由辖区街道办来负责”。如此一来,事情又推至街道办。
公安部门
对租户作了身份登记
但处罚则需建设部门
根据《租赁房屋治安管理规定》(公安部令第24号)第三条“公安机关对租赁房屋实行治安管理,建立登记、安全检查等管理制度”,以及第五条“出租的房屋,其建筑、消防设备、出入口和通道等,必须符合消防安全和治安管理规定；危险和违章建筑的房屋,不准出租”。
为此,3号楼的业主们也曾求助于辖区公安机关,但收效同样甚微。针对此处噪声扰民问题,龙洞派出所民警表示,前往现场查看后,房屋大约居住40人,派出所已经按照《济南市流动人口管理办法》对租住人员进行了信息登记,并告知其文明居住,禁止扰民。
“但民警说,这并非治安问题,已经超出公安机关处罚范围。因为公安部门并非该事项的主管部门,也没有处罚依据。”业主李田(化名)说,派出所工作人员告知他们,根据《商品房租赁管理办法》相关规定,违反规定的,“由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可处以五千元以上三万元以下罚款”。
“处罚单位是建设(房地产)主管部门,而非公安部门。”对于这一结果,3号楼的业主们已欲哭无泪。
尴尬
规定建立联席机制
但是一直没有落实
根据济南市《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》,治理租房租赁市场的责任单位包括济南市住房保障管理局、济南市城乡建设委、济南市规划局、济南市城管执法局、济南市公安局、济南市消防支队以及各区县政府等多个部门。
但该文件并没有对治理群租的主管部门、取证规范、处罚对象等作出明确规定,从而让相关部门“捉襟见肘”。
而基于多日采访以及上述各部门的回复,也可以看出:各个部门都可以对法规中的内容按各自的理解或需要进行解释,由此便造成了拉菲公馆小区3号楼群租房“谁都可以管,谁都可以不管”的尴尬现状。
既然靠单一部门既不符合法律规定,也难以取得实际效果,那就需要多部门的联合执法。《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》中也提到,济南市相关职能部门负责制定住房租赁相关支持政策,建立联合监管机制,并指导、监督各区县住房租赁管理工作；而各区县政府为属地范围内住房租赁市场管理的责任主体,负责指导、协调和监督住房租赁工作,建立协调机制。
尽管有如此要求,但并未付诸实施。23日、24日,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者询问上述多个部门,但均被告知济南市尚未建立类似的联合执法机制。
律师建议：
“相邻权”受侵害,可向法院提起诉讼
齐鲁晚报·齐鲁壹点
记者 王杰
对于多个部门“群治而群不治”的现状,北京大成律师事务所(山东分所)律师李友震认为,因为邻居改造“群租房”,导致自己房屋的居住状况发生改变,权益受到侵害,业主可以“相邻权”受影响为由,向人民法院提起诉讼,“通过法院审理确认对方侵权行为的存在,判令对方停止侵害、将房屋恢复原状”。
李友震介绍,根据《物权法》第84条规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。《民法通则》第83条也规定,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。
“这也就意味着,如果群租户对邻居产生了噪音、安全等人身影响,已涉嫌侵害业主的相邻权,业主可援引《民法通则》和《物权法》中有关相邻权的规定进行维权。”李友震说。
